Madde 352

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

Madde 352 - Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.

II-) 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun:

a-) Madde 7 / f. 1, b. (a), (e) - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,

e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında,

tahliye dâvası açabilirler.

b-) Madde 7 / f. 2- Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeğe mecburdur.

III-) Madde Gerekçesi:

Madde 351 - 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a), (e) bentleri ile ikinci fıkrasını karşılayan, “2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 351 inci maddesinde, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadaki adıyla “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.

Maddenin ikinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı, açıkça kabul edilmiştir.

Ayrıca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır.

Maddenin üçüncü fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasından alınmıştır. Ancak, bu hükümden farklı olarak, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Böylece, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun, “aynı belediye sınırları içinde olması”ndan, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de “aynı belediye” olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve “ilçe ya da belde belediye sınırları” esas alınmıştır.

6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasında bu konuda bir açıklık olmamakla birlikte, kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu bulunduğunu bilse bile, başka bir koşul aranmaksızın, kira sözleşmesini derhâl sona erdirmeye yönelik dava açabileceğine ilişkin uygulama, Tasarıda yapılan düzenlemede benimsenmemiştir. Gerçekten, bu uygulama, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte görülmüştür. Tasarının 351 inci maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre, kiraya veren, söz konusu durumu biliyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiremeyecektir.

IV-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.

V-) Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları:

1-) YİBK, T: 04.12.1957, E: 11, K: 26 sayılı kararından:

Binaenaleyh; 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin A bendine tevfikan verilmiş olup, Noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmemiş olan veyahut ikrar edilmeyen tahliye taahhüdünü havi vesikalarla yine aynı mahiyetteki kira mukavelenamelerindeki imzaların itiraz üzerine inkârları halinde takip durdurularak alacaklı mahkemeye müracaatta muhtar olmak üzere refi talebinin reddine karar verilmek lâzım geldiğine ve İcra ve İflâs Dairesinin son içtihadının doğru olduğuna üçte iki ekseriyetle 4/12/1957 tarihinde karar verildi. (RG. 10.02.1958; S: 9830).

2-) YİBK, T: 21.02.1968, E: 1966/21, K: 1968/4 sayılı kararından:

Bir yapı kooperatifinde ortak olan kiracıya kooperatifçe oturabileceği bir mesken tahsis edilmiş ise bu meskenin kiracı adına tapuda kayıtlı olup olmadığına bakılmaksızın 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasının uygulanmasında kendisinin mesken sahibi olduğunun kabulüne 21/2/1968 tarihinde yapılan ilk toplantıda üçte ikiyi aşan oyçokluğuyla karar verildi. (RG. 01.06.1968; S: 12913).

VI-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Yusuf Can Delipınar; Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, İstanbul, 2016.