Madde 29

IV. Önsözleşme

Madde 29 - Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

I-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:

IV - Akit yapmak vaadi¹

Madde 22 - Bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir.

Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.

II-) Madde Gerekçesi:

Madde 29 - 818 sayılı Borçlar Kanununun 22 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 29 uncu maddesinde, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğu belirtilmekte ve önsözleşmenin şekli düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 22 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “IV. Akit yapmak vaadi” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Önsözleşme” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

III-) TBMM Genel Kurulu’nda Yapılan Değişiklik:

Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nın 29. maddesinin 2. fıkrası şu şekilde kaleme alınmıştı:

“Kanunlarda öngörülen ^{ayrık durumlar} dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”

TBMM Genel Kurulunda (23. Dönem, 4. Yasama Yılı, 13. Birleşim) 04.11.2009 tarihinde yapılan görüşmede hükümdeki “ayrık durumlar” ibaresinin aşağıdaki gerekçe ile “istisnalar” şeklinde değiştirilmesi teklif edilmiştir:

 “Madde metninde anlatılmak istenen husus dikkate alındığında, istisnalar ibaresinin metne daha uygun olduğu düşünüldüğünden bu değişiklik önergesi verilmiştir.”

Bu önerge kabul edilmiştir.

IV-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:

V-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 19.10.1938, E: 1937/13, K: 1938/15:

Borçlar Kanununun 213. maddesinde gayrimenkule dair bey vaadinin resmî senede rabtedilmedikçe muteber olmayacağı ve ahiren neşredilen 2644 numaralı Tapu Kanununun 26. maddesinde dahi mülkiyete ve mülkiyetin gayri aynî haklara müteallik resmî senetlerin tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından yapılacağı tasrih kılınmıştır.

Gayrimenkulün bey vaadi dahi o gayrimenkulün mülkiyetine müteallik olduğu zahir olmakla beraber gayrimenkulün kat’î satışına dair yapılacak senetlerin Tapu Kanununun mezkûr maddesi mucibince tapu sicil muhafızı veya memurları tarafından yapılması şartiyle muteber olacağına ve Borçlar Kanununun 22 nci maddesi sarahatine binaen bu kabil akitlerin yapılması taahhüdüne dair mukavelenamelerin dahi aynı şekle tabi tutulmaları da zarurî bulunmasına göre gayrimenkule ait bey vaadinin sahih ve muteber olması ve binaenaleyh bu yoldaki akitlere kanunî hükümlerin terettüp edebilmesi mutlaka senet veya mukavelenamelerinin Tapu Kanununun 26. maddesi hükmüne tevfikan tanzim edilmiş olmalarına mütevakkıf bulunduğuna ekseriyetle karar verildi. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, Hukuk 1, 1926-1941, 2. Basım, Yargıtay Yayınları No: 5, Ankara, 1984, s: 428-431).

Not: Bu İçtihadı Birleştirme Kararının Noterlik Kanunu m. 60/b. 3 ve m. 89 çerçevesinde herhangi bir hukuki değeri yoktur. Zira anılan hükümlere göre gayrimenkul satış vaatlerinin noterler tarafından düzenleme şeklinde gerçekleştirilebilmesi mümkündür.

2-) YİBK, T: 07.12.1955, E: 18, K: 27: 

Haricen gayrimenkul satışına veya satış vaadine müteallik senetler hangi şekilde olursa olsun satış bedelinin istirdadı icra dairesinden talep edilemeyip mahkemeye ait ve bu gibi taleplerin tetkiki icra dairelerinin vazifesi haricinde olduğuna ve İcra ve İflas Dairesi’nin son içtihadının kanunun ruhuna uygun bulunduğuna üçte iki ekseriyetle 7.12.1955 tarihinde karar verildi. (RG. 11.02.1956; S: 9231).

3-) YİBK, T: 06.07.1970, E: 1969/7, K: 1970/6:

… Maden Kanunu ile madenler konusunda, Medeni Kanunda mevcut genel mülkiyet kurallarından tamamen değişik bir statüyü kabul eden kanun koyucunun, maden ruhsatnamesinin devri vaadi konusunda, Maden Kanunu ile getirdiği kamu hukukuna ilişkin özel hükümlerden ayrılarak, işi; özel borç münasebetlerine uygulanan bir hüküm ile, yani Borçlar Kanununun 22 nci maddesinin 2 nci fıkrasındaki kuralla çözümlenmesini öngördüğünü kabul, her şeyden önce genel hukuk yorum kurallariyle bağdaşır sayılamaz. Maden Kanununun tümü nazara alındıkta kanun koyucunun bu konuda, işin niteliği ve özelliği yönünden hakkın devri vaadini öngörmediğini benimsemek, varılması gereken zorunlu bir sonuç olmak gerekir. Kaldı ki her medeni hukuk sözleşmesinde ön akdin varlığı da kabul edilmemiştir. Bundan başka, kamu düzenine ilişkin olan Maden Kanununun 39 uncu maddesi, kamu görevlisi bulunan ilgili memura yüklediği görevi açıkça bildirmiş ve bu görevin yalnız devir işlemi ile ilgili olduğunu belirtmiştir. Bu bakımdan da; kendisine devir vaadi için görev verilmeyen bir memurun devir vaadi işlemini yapabileceği düşünülemez. Binaenaleyh, Borçlar Kanununun 22/2 nci fıkrasında öngörülen özel hukuk kuralının, Devletin iznine bağlı ekonomik ve ticari faaliyetle ilgili idari tasarruflara tatbik ve teşmiline imkân görülmemiş, maden arama ruhsatnamesinin devri vaadinin, yetkili memur huzurunda dahi yapılmasının mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır.

Sonuç: Maden arama ruhsatnamesinin devri vaadinin (taahhüdünün) mümkün ve geçerli olmadığına, içtihadın bu suretle birleştirilmesine birinci toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından ikinci ve görüşme ve oylamada hazır bulunanların çoğunluğu ile 6/7/1970 gününde karar verildi. (RG. 01.11.1970; S: 13654).

4-) Y. 3. HD., T: 02.11.2021, E: 2021/6210, K: 2021/10746:

“… Davacı; maliki bulunduğu dava konusu taşınmazı 10 yıl süreyle, aylık 32.500 TL bedelle, 01/04/2009 tarihinde başlayacak şekilde kiralamak isteyen davalı kurum ile ön anlaşma sağlandığını, davalı kurumun … faksı ile taslak kira sözleşmesi gönderdiğini, ayrıca ... Tedavi Hizmetleri Genel Müdürlüğünce kira ilişkisine onay verildiğini, gayrimenkulde bir takım tadilatların yapılmasının istenildiğini, yapılacak tadilata dair davalı kurumun proje düzenlediğini, davalı kurumun tadilatlar bitirilmesine rağmen kira sözleşmesini akdetmekten ve kira ilişkisini başlatmaktan imtina ederek zarara uğramasına neden olduğunu, … taraflar arasındaki ön anlaşma nedeniyle taşınmazı başkasına kiraya vermek için girişimde bulunmadığını, yapılan tadilatlar nedeniyle taşınmazın ayrı ayrı dükkanlar olarak kiraya verilmesi ihtimalinin de kalmadığını ileri sürerek; davalı kurumca talep edilen tadilatların yapımı için sarfedilen 112.000 TL, projenin eski hale getirilmesi için gereken 111.000 TL bedelin ve yoksun kalınan kar bedeli olmak üzere 34 aylık kira bedeli tutarı olan 1.105.000 TL’nin faizleri ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; davacıya ait taşınmazın 10 yıl süre ile kiralanması için ön sözleşme imzalanmadığını, tadilat yapılması talebi ve sonrasında kira sözleşmesi yapılacağına dair beyanı olmadığını, … savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar, davacının temyizi üzerine, Dairece verilen 19/12/2017 tarihli ve 2017/10491 E. 2017/17801 K. sayılı kararıyla; kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu olmadığından sözlü olarak yapılacak ön sözleşmenin de geçerli olduğunun kabulü gerektiği, … gerekçesiyle, bozulmuştur.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; … davanın kabulü ile taleple bağlı kalınarak dava konusu taşınmaza ilişkin eski hale getirme bedeli olan 111.000 TL, tadilat bedeli olan 112.000 TL ve kira kaybı olan 1.192,976,92 TL’ nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

...

2) TBK’nın önsözleşme başlıklı 29. maddesinde … hükmü yer almaktadır.

Mahkemece, taraflar arasındaki görüşmelerin ve mutabakatını ön sözleşme olarak kabulü doğru olduğu gibi davalının kusuru nedeniyle kira sözleşmesinin kurulamadığı kabul edilmiş olmasında da bir isabetsizlik bulunmamaktadır. …

Buna göre mahkemece; davacının kira kaybı isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. …”

VI-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Hasan Ayrancı; Ön Sözleşme, Ankara, 2006.

Gül Doğan; Ön Sözleşme (Sözleşme Yapma Vaadi), İstanbul, 2006.

Mehmet Handan Surlu; Taşınmaz Satış Vaadi, Ankara, 2014.