Madde 346

IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

Madde 346 - Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

I-) Not:

04.07.2012 tarihli ve 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesi ile 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun’un bazı kira hükümlerinin yürürlük süresini beş yıl erteleyen geçici 2. maddesinde değişikliğe gidilmiştir. Bu değişiklik gereğince kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süre ile uygulanmamıştır. Kanun koyucu, bu sekiz yıllık erteleme süresi boyunca kira sözleşmelerinde bu maddede belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağını; kira sözleşmelerinde düzenleme bulunmayan hâllerde ise yürürlükten kaldırılmış Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağını kabul etmiştir (RG. 12.07.2012; S: 28351). Bu hüküm 01.07.2020 tarihinden itibaren kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında da uygulanmaya başlamıştır.

II-) 818 Sayılı Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.

III-) Madde Gerekçesi:

Madde 345 - 818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 345 inci maddesinde, kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngörülmektedir.

Kiracının kira borcu bakımından korunmaması yönünde, uygulamada ortaya çıkan görüşler benimsenmediği için, madde ile, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi önlenmiş; kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sözleşme cezası (ceza koşulu) ödenmesi veya sonraki kira bedellerinin muaccel olması şeklindeki anlaşmalar da geçersiz kılınmıştır.

IV-) Adalet Komisyonu Değişiklik Gerekçesi:

Alt Komisyonca, Tasarının 345 inci maddesinde geçen “…sözleşme cezası ödeneceğine ilişkin…” ibaresi, Tasarıda “sözleşme cezası” yerine “ceza koşulu” ibaresinin kullanılması tercih edildiği için, “…ceza koşulu ödeneceğine ilişkin…” şeklinde, Komisyonumuzca da maddenin ikinci cümlesi menfaatler dengesi açısından daha adil bir çözüm olacağı gerekçesiyle “Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olup en fazla doğmuş olan borcun iki katı tutarında ceza koşulu öngörülebilir.” şeklinde değiştirilmiştir. Ancak madde hakkında TBMM İçtüzüğünün 43 üncü maddesi gereğince yeniden görüşme talep edilmiş ve yapılan müzakere sonucunda madde aşağıdaki gerekçesiyle Alt Komisyonun kabul ettiği ilk metne dönülerek ve teselsül nedeniyle 346 ncı madde olarak kabul edilmiştir.

Sözleşme ile ödenmemiş kira borcunun iki katına kadar ceza koşulu konulması imkânı tanınmıştır. Bu durumda sözleşmelerin genellikle matbu olarak yapılarak kiraya verenler tarafından kiracıya imzalatıldığı gerçeğini göz önüne aldığımızda kiracı ödenmemiş kira borcunun yanında bunun iki katına kadar da ceza ödemekle karşı karşıya kalacak ve mağduriyete uğrayacaktır. Esasen hiçbir borcun karşılığında bu şekilde bir ceza hükmü bulunmamaktadır. Para borçlarında dahi borcun ödenmeyen kısımları için en fazla temerrüt faizi işletilmektedir. Bu maddede ise temerrüt faizinin çok çok üzerinde bir cezai şarta imkân verildiği, bunun da adil bir düzenleme olmadığı açıktır.

Maddenin yeniden görüşülmesi sırasında, kiracısı gerçek veya tüzel kişi tacir olan sözleşmelerde ceza koşulu ve muacceliyet şartı konulabilmesi hususu tartışılmıştır. Kiracıların yasayla korunmasının, sosyal devlet ilkesinin zorunlu bir gereği olduğu, bu gerekliliğin kiracıların malike nazaran zayıf konumda olmaları gerçekliğine dayandığı ancak zayıf konumda olmayan kiracıların da kurabilecekleri ve kimi zaman ticari alanla ilgili kira sözleşmelerinde ceza koşulu ve muacceliyet şartının konulabilmesi gerektiği belirtilmiştir.

İşleme alınmayan ve fakat Komisyon tutanaklarına intikal eden aksi doğrultudaki madde sonuna cümle eklenmesine ilişkin önerge ve gerekçesi şöyledir:

“Ancak kiracı tarafı şirket veya diğer bir tüzel kişi yahut kamu kuruluşu olan kira sözleşmeleri ile kiracısı tacir olan işyeri kira sözleşmelerine ceza koşulu ve muacceliyet şartı konabilir.”

Kiracıların yasayla korunması, sosyal devlet ilkesinin zorunlu bir gereğidir. Bu gereklilik, kiracıların malike nazaran zayıf konumda olmaları gerçekliğine dayalıdır. Ne var ki kira sözleşmesi, zayıf konumda olmayan kiracıların da kurabilecekleri ve kimi zaman ticari alanla ilgili akitlerdir. Esnaf olmayanların (gerçek kişi tacirlerin) ve tüzelkişi tacirlerin kurduğu işyeri kiralarında durum böyledir. Ayrıca şirketlerin, kamu dâhil diğer tüzel kişilerin kendi özel hukukları dışında genel hükümlerle korunma ihtiyaçları yoktur. Önerge, belirtilen somut ihtiyacı, gerçekliğe uygun şekilde düzenleme amacı taşımaktadır.

V-) Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu:

Bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır.